لا يوجد أي محظورات قانونية تمنع الأجانب من شراء أي عقار في روسيا. أما فيما يخص شراء أرض زراعية، فهناك بعض الشروط، و لكن موضوع الحديث اليوم عن شراء شقة سكنية.

خطوات شراء شقة في روسيا:

– إيجاد الشقة و التأكد من سجلها العقاري.

هناك مواقع عديدة على الإنترنت للبحث عن شقق سكنية، لكن في الاسواق الروسية يتعرض الأجنبي إلى التلاعب و عمليات النصب و لذلك يتوجب عليه أن يكون متيقظاً و عليه أخذ الحيطة الكاملة. لذلك الطريقة الأفضل لايجاد شقة هي عن طريق مكتب عقاري مسجل بشكل قانوني.

اللجوء إلى محامي خلال عملية الشراء أمر ضروري حيث يمكّن الشاري من الحصول على المعلومات الكافية فيما يخص العقار المراد شراؤه و يبعد المخاطر عن هذه العملية.

– التسجيل.

مطلوب حسب القانون الروسي أن يقوم كل شخص بتسجيل مكان وعنوان إقامته (بروبيسكا) لدى السلطات الروسية. التسجيل يعطي الحق لهؤلاء الأشخاص بالسكن في مكان تسجيلهم حتى في حال عدم ملكيتهم لهذا العقار، لذلك من المهم جداً التأكد من أن جميع الأشخاص المسجلين في الشقة المراد شراءها قد تم إلغاء تسجيلهم قبل توقيع عقد الشراء.

عملية بيع شقة سكنية يؤدي إلى خسارة حق السكن (البروبيسكا) فيها لكل المسجلين بها، فإذا رفض الأفراد المسجلين من إلغاء تسجيلهم بشكل طوعي بعد عملية بيع الشقة، فإنه يترتب في هذه الحالة على المالك الجديد بأن يقوم بإصدار أمر من المحكمة لإلغاء تسجيلهم في الشقة.

هناك أيضاً بعض التصنيفات من الأفراد المسجلين تحت بند الحماية مثل الأطفال. المحكمة لن تقوم بإلغاء تسجيل طفل في شقة إلا بعد أن يقوم أحد أبويه بتسجيله بشقه أخرى، مما يعني أن الطفل المسجل في شقة ما لم يتم إلغاء تسجيله فإن له الحق بالسكن فيها حتى يبلغ السن القانوني بغض النظر عن عمليات بيع و شراء لهذه الشقة. لذلك من الضروري التأكد من هذا الأمر عن طريق إخراج سجل للإفراد المسجلين في الشقة قبل الشراء.

الأوراق المطلوبة في عملية تسجيل شقة:

– وثيقة الطلب موقعة من قبل الطرفين

– جوازات السفر (باللغة الروسية، لذلك يجب على الأجانب الذين لا يملكون جنسيات أو إقامات روسية أن يقوموا بإصدار وثيقة مترجمة مصدقة من كاتب العدل (ناتاريوس) عن جوازات سفرهم.

– ورقة توكيل أو تفويض في حال كان هناك شخص مفوض بالنيابة عن الشاري أو البائع.

– عقد البيع و قرار تحويل الملكية.

– وثيقة إثبات دفع رسوم الحكومية على هذه العملية.

– وثيقة بأسماء الأفراد (الجدد) الذين يحق لهم السكن في هذه الشقة.

إذا كان البائع تحت السن القانوني، يجب على الوصي الشرعي أن يوقع بالنيابة عنه بعد موافقة الوصي القانوني من قبل الجهة القانونية المختصة.

– عقود الشراء.

في وقت ما كان يتوجب تسجيل عقد البيع مع عقد الملكية-السجل الجديد للشقة، ولكن إبتداءً من ربيع عام 2013 أصبح المطلوب قانونياً فقط تسجيل عقد الملكية-السجل الجديد للشقة دون عقد البيع. يطرء على القانون الروسي الكثير من التعديلات بشكل متسارع إعتماداً على دروس و أخطاء سابقة من النسخة المعدلة بشكل كبير في فترة التسعينات من القرن الماضي، لذلك في الوقت الحالي يتم تغيير القواني بشكل متكرر. بالإضافة الى أن القانون المتعلق بعقود بيع العقارات و تحويل الملكية  وتسجيل سجل الملكية قد تختلف تماماً عن نظيراتها في بلاد أخرى. لذلك ننصح الشاري أن يستعين بنصيحة وإستشارة محامي قانوني بهذا الخصوص.

المعلومات التي يجب أن تتواجد في وثيقة عقد البيع:

– تعريف واضح و غير مبهم للشقة عن طريق ابراز العنوان، المساحة، و أي معلومة تخص مواصفاتها.

– السعر.

– بنود الدفع (المتفق عليها بين البائع والشاري)

– بنود وإجراءات نقل الملكية (تختلف حسب وقائع ومعطيات الشقة والمكان)

– الحقوق و الواجبات المترتبة على الجهة المسؤولة عن عملية تسجيل ملكية الشقة، على سبيل المثال: من يدفع الرسوم، من عليه تقديم الوثايق المطلوبة.

– لائحة بأسماء الأشخاص الذين لهم الحق في السكن في هذه الشقة.

 تمويل شراء الشقة:

قد تمنح بعض البنوك الروسية قرض لشراء شقة في روسيا ولكن بشرط أن يقوم الشخص بتقديم أوراق تثبت وضع مادي مستقر داخل روسيا، على سبيل المثال: دخل محلي أو عقد عمل داخل روسيا.

بالإضافة إلى سعر الشراء، على الشاري أن يتوقع دفع أي رسوم مترتبة أخرى مثل، أتعاب المندوب العقاري، رسوم تسجيل عقد ملكية الشقة الذي يبلغ 1000 روبل في حال سجلت من قبل شخص، أو مبلغ 15000 روبل في حال سجلت من قبل مكتب قانوني.

ضريبة البيع:

في حال كانت مدة ملكية الشقة تقل عن 5 سنوات فإن على البائع دفع ضريبة أرباح بقيمة 30% من كامل قيمة مبلغ البيع إذا كان من جنسية أخري، و 13% إذا كان روسي الجنسية.

الكسي ميخالفتش – موسكو